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合同无效

西安无证售房,法院判合同无效,你怎么看,购房业主如何才能挽回损失? 法律是强硬的但是在处理具体事情上也是要有人情味的。从法律角度讲判决该合同无效是无可非议的,但从整个

西安无证售房,法院判合同无效,你怎么看,购房业主如何才能挽回损失?

法律是强硬的但是在处理具体事情上也是要有人情味的。从法律角度讲判决该合同无效是无可非议的,但从整个事件过程看双方按约定交易是合情合理的,也符合合同诚实守信的原则。虽然判合同无效,但并不是要保证有过错在先的无理诉求,因为无效的合同是不受法律保护的,风险自担。此事件开发商见利忘义,做为交易过程的主导方且违法在先,法律决不可支持这种耍流氓行为。

首先,开发商违法在先。当时,做为买卖主导方开发商为获取先期最大利益,在证件不全情况下明知故犯,构成了欺诈销售,违法销售,说严重点就是属于诈骗行为,应接受审判并没收违法所得。

其次,购房者屡行了购房合同义务,根据合同法诚实守信原则及遵守契约精神,不能让诚信一方造成损失,否则与法律、道德和我们提倡的社会价值观相悖。虽然现判定为无效合同,但购房者与开发商签定的合同符合民间惯例,(事实上大多数民间人员并不会深入了解合同法条款,与主导方签定的合同他们就认为是正规合同)都应诚信遵守,在构成了事实上的按双方约定交易关系后,无过错方无罪。

三、本事件完全属于恶人先告状。如果房价是下跌了,购房者是否可以起诉开发商退房?如果社会上各种商品买卖交易后商品涨价了商家就收回、下跌了买主就退回商家是否可行?显然不可能,这样做会造成严重社会混乱与不公平。

四、假设开发商当初不是违法销售,购房者自会去购买合法房产,在同地段商品房也同样升值到现在价格水平。若判定开发商能收回房产,那就必须判定开发商要赔偿购房者的精神损失费,占用资金利息,当初至现今的房产增值部分,装修费,以及资金周转在各种商务行为中时间与空间运营的损失等。

此奇葩事件是一典型案例,需要法官用智慧化解新矛盾新问题。最终结果,相信正义一定会战胜邪恶!

开发商举报自己无证销售胜诉,购房者7000元买的房被判无效(现价2.5万),你怎么看?

这是对社会诚信的巨大破坏。


关于这个事件,孔方兄在之前的问答当中也详细说过,根据最高院的司法解释,这些业主的购房合同很有可能被判无效。如今法院这么判,并不意外。


开发商这么做,实则是赤裸裸的、恶意毁约的行为。开发商最开始要无证销售,必然是做出了相关承诺的,比如什么时候拿预售证,拿到预售证后如何过户等等。


开发商和购房者掌握的信息必然是不对等的,比如预售证是否能够取得,没有预售证的购房合同是否有效,开发商肯定掌握信息优势,不排除开发商在最开始卖房的时候就算计好了要利用这一法律漏洞。


从商业道德来说,一旦达成合同,那么开发商就应当按照合同的规定执行下去,除非什么不可抗力导致合同无法执行。但这家开发商却主动利用法律漏洞,完全忘掉当年购房者的购房款对自己的“救命大恩”,故意让合同无法执行,这显然是违背商业道德的,类似的案例此前闻所未闻。


当然,对购房者来说,眼下的判决非常不利,但后续也不是完全没有转圜的余地。毕竟开发商导致购房者损失上百万元,购房者完全可以要求开发商赔偿相应损失。如果这样的商家都没有任何惩罚,甚至让它大获其利,那也太难让人信服了。


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西安开发商有什么底气意图毁约?为什么法官会判合同无效?

这个属于典型利用合同瑕疵欺骗投资者的案例,当然按照想干法律,判决合同无效是完全合理的。但是这个开发商的做法确实是用诚信的代价去赚钱,也可以说为了赚钱任何底线都不要了。这12位业主当初购买房屋时,肯定是得到了开发商的承诺,并且也签署了相关合同,并且当时开发商因为缺流动资金才愿意以相对较低的价格进行了售卖。

现在房价涨了,开放商投诉合同无效,如果房价跌了,开放商绝对不会投诉。如果房价跌了那12位业主投诉合同无效,要求开发商退款估计会很难实现,这就是个人与集体博弈时的不对等状态。为了利益可以无所不能,是人们对于房地产商的基本印象,确实房子是人们的痛点,很多人为了一套房子付出了一生的代价。

开发商为了赚取利润还有一房多卖、隐瞒在银行抵押等违法手段。当然开发商为了赚钱,有的还不顾房屋建设质量,急于追求房子建设速度,违背建筑科学规律,导致很多房屋质量非常差,已经失去了居住的功能,成为存粹的金融产品。这两年房子的质量问题较为突出,就是过于追求利润的结果。可是房子不能住,那么谁来接盘呢?这次法官判决房屋合同无效,但不应该是这个事件的最终结果,毕竟开放商违规销售也有责任的。

西安一开发商“举报”自己无证卖房,起诉业主“合同无效”案终审改判,你怎么看?

这种不要脸的公司,应该给预重罚,首先,证件不全,非法销售,应该属于合同诈骗,并且还应该把企业负责人列入失信名单中;还应该设立社会诚信体系破坏罪,企业负责人至少判刑5年以上,并且让这种懒皮永远不得经营公司,以示警告,还社会一个公道,同意我的观点请点赞!

西安房地产开发商诉购房者“合同无效”案二审是什么结果?

拿着生效的判决,1.去公安局报案,理由“合同诈骗罪”;2.再拿着生效判决去工商部门举报非法销售房屋,监督行政处罚;3.再拿着生效判决到法院起诉开发商要求三倍赔偿,理由“虚假销售”,以上三条法律依据充足,事实不用证明。

担保合同无效,担保人还有法律责任吗?

整个问题需要分情况讨论:

第一,担保合同无效系由于主合同(借款合同)无效而造成的

根据担保法之规定,担保合同是借款合同的从属合同,如果作为主合同的借款合同无效,那么担保合同也就没有了存在的意义,故也应当一并无效。但是主合同无效的原因多种多样,不同情况,担保人的法律责任也不一样

1、主合同无效,担保人没有过错

此种情况下,主合同无效的原因跟担保人没有任何关系,系债权人和债务人之间操作不当所致,故而担保人不需要承担任何责任。

2、主合同无效,担保人有过错

此种情况下,主合同无效的结果有担保人的过错在,那么担保人就应当在其过错程度内对主合同无效负有一定的赔偿责任,但是担保人毕竟不是主合同的当事人,债权人、债务人才是主合同的当事人,因此担保人的过错责任比例不能“喧宾夺主”,故无论该过错为何,均不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。

这个地方需要强调一点的是,要注意担保人承担的赔偿责任是“债务人不能清偿部分的二分之一”并不是整体债权的二分之一。

第二,主合同有效,担保合同无效

1、债权人无过错的

首先需要明确的是担保合同的双方当事人是债权人与担保人,债务人严格来讲,并不是担保合同的当事人,因此担保合同无效,债权人没有过错的,言外之意就是,担保合同无效是由于担保人自身的过错导致,此时担保人应当为自己的过错承担赔偿责任,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任。

2、债权人、担保人有过错的

债权人对担保合同无效也有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。

综上,担保合同无效,需要考虑的担保人是否本身具有过错,根据情形不同,担保人承担不同的赔偿责任。但是担保人在担保合同无效承担了相应的赔偿责任之后,可以向债务人进行追偿。

法律依据:

《担保法解释》
第七条 主合同有效而担保合同无效,债权人无过错的,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
第八条 主合同无效而导致担保合同无效,担保人无过错的,担保人不承担民事责任;担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
第九条 担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后,可以向债务人追偿,或者在承担赔偿责任的范围内,要求有过错的反担保人承担赔偿责任。

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合同违反法律规定的话就必然会无效吗?

法律规范有禁止性规范、授权性规范、任意性规范⋯…等,违反法律禁止性规范的合同无效。

如果开发商因房价上涨举报自己无证销售主张合同无效而胜诉,怎样从法律层面让开发商受到失信的惩罚?

无预售许可证导致合同无效是必然的,但确实不应该让不诚信的开发商占到便宜!

近日,房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司以自己违法无证销售为由,在商品房售出两年后,将12名业主相继告上法庭,要求确认原签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效,欲收回所售房产。而目前长安区法院一审判决,原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

开发商无证售房的情况其实挺多的,这个案件之所以成为新闻,是因为起诉要求确认合同无效的原告是开发商自己,而此前这类案件通常是购房者起诉。自己没办证还以此为由起诉确认合同无效,无非是因为房产升值太快,开发商想收回来另卖!这显然是不诚信的,但是从法律角度讲,期房无预售许可证签约确实是无效的,除非签订的不是只是一个预约合同,或者在签订时虽然没有取证预售许可证,但起诉前已经取得了预售许可。


那么这个案件的合同是《紫杉庄园内部认购合同》到底算本约还是预约合同呢?

判断合同性质重点不是名字而是内容,从上述合同内容来看,总价款已经确定,房子也已经明确指定,即使有其它不够完善的地方,合同的关键权利义务已经明确,买方甚至已经支付全部房款。所以本案所涉及的合同应构成商品房买卖合同的性质。既然属于商品房买卖合同,如果到起诉时仍没有取得预售许可证,法律上看这个合同必然是无效的。这一点在《最高院关于商品房买卖的司法解释》中有明确规定,恐怕无法随意突破。一审判决也证实了这一点,虽然被告表示不服要上诉,但是实际上这个结果很难改变。这也正是购买这类证件不全的房屋的风险之一。


当然,法院认定合同无效,不代表开发商的阴谋就该得惩,不代表不诚信的开发商可以无条件收回房产,法律上开发商应该对自己违规销售及不诚信的行为承担相应的代价。本案法院只是确认合同无效,被告并没有反诉,所以无效后追究责任的问题,被告可以另行起诉。怎么追究开发商的责任呢?可以从以下几点考虑:


1、合同无效,开发商必然应该退还原购房款,这一点开发商肯定也会同意。


2、无证销售又自曝无证起诉,应追究开发商的赔偿责任。

开发商不是因为房价上涨而想收回房产吗?没关系,可以要求对房产价值进行鉴定,然后要求开发商赔偿现在房产价值与原购房款之间的差价。把这个作为购房者的实际损失来索赔,开发商无证售房,购房者索赔时主张这项权利的案件,杨律师处理过,没问题!


3、如果能确认是开发商故意隐瞒无证事实,还可以让其赔偿已付购房款一倍数额的惩罚性赔偿。

这也是《最高院关于商品房买卖合同司法解释》中的制裁措施之一,在开发商故意隐瞒无证销售导致合同无效的情况下,除了索赔实际损失以外,购房者还可额外要求已付购房款一倍以内的惩罚性赔偿。当然如果购房者明知无预售许可还购买,惩罚性赔偿就不要想了,毕竟在购房者知道销售手续不全的情况下,合同无效的责任是双方的,只是开发商责任更大而矣。


4、除此之外,对开发商无证售房的行为,购房者还可以举报,要求行政主管部门进行行政处罚。


最后说一句:证件不全的房子还是不要买,侥幸心理要不得!

(本文由 北京杨文战律师 提供,首发于悟空问答)

如果确认合同无效,可以调解吗?

确认合同无效是当事人的诉讼请求,在法院判决确认之前,并不代表当事人的诉讼请求一定会得到法院的支持,所以调解在双方自愿的基础之上是可以进行的。但如果是符合合同法52条当中的损害国家利益的合同无效的情形,则法院需要主动进行干预,不能以调解的方式结案。

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